מה התהליך ומה חשוב לדעת לפני?
רכישת דירה מכונס נכסים היא תהליך מורכב המצריך היכרות עם כללים ונהלים ייחודיים לעומת רכישת דירה רגילה.
לעיתים, רכישת נכס מכונס נכסים יכולה להוות הזדמנות לרכוש דירה במחיר נמוך יחסית לשווי השוק, אך ישנם סיכונים שיש לקחת בחשבון.
להלן סקירה של שלבי התהליך ומה חשוב לדעת לפני שמתחילים:
1. הבנת המושג "כונס נכסים"
כונס נכסים ממונה בדרך כלל על ידי בית המשפט או רשות האכיפה והגבייה (הוצאה לפועל) כדי למכור נכס במטרה לכסות חובות של בעל הנכס, כמו הלוואות בנקאיות שלא שולמו או חובות אחרים.
כונס הנכסים אחראי למכור את הנכס באופן שקוף ולהשיג את המחיר המקסימלי לטובת כיסוי החוב.
2. שלבי התהליך
- פרסום על הנכס – בדרך כלל כונס הנכסים מפרסם מודעה בעיתון או באתרי אינטרנט המפרטים את פרטי הדירה, המיקום ותנאי המכרז.
חשוב לעקוב אחרי מודעות אלו כדי למצוא נכסים רלוונטיים. - בדיקת נכס ומסמכים משפטיים
- בדיקת הנכס פיזית – מומלץ לבקר בדירה ולוודא את מצבה הפיזי (תחזוקה, תיקונים, וכדומה).
- בדיקת המסמכים – יש לבדוק את מצב הנכס מבחינה משפטית, לרבות רישום בטאבו, היתרים ואישורים רלוונטיים.
מומלץ לבצע בדיקות אלו בעזרת עורך דין המתמחה בנדל"ן.
- הגשת הצעה במכרז
- במקרים רבים, רכישת נכס מכונס נכסים מתבצעת במסגרת מכרז. יש להגיש הצעה כתובה תוך עמידה בכללי המכרז שפורסמו.
לעיתים נדרש גם להפקיד ערבות בנקאית כתנאי להשתתפות. - חשוב לזכור כי ההצעה היא סופית ואינה ניתנת לשינוי לאחר הגשתה.
כמו כן, אם ההצעה התקבלה, חלה חובה להשלים את הרכישה בהתאם לתנאים שנקבעו.
- במקרים רבים, רכישת נכס מכונס נכסים מתבצעת במסגרת מכרז. יש להגיש הצעה כתובה תוך עמידה בכללי המכרז שפורסמו.
- משא ומתן מול כונס הנכסים
- אם יש מספר הצעות, כונס הנכסים עשוי להזמין את המציעים לשפר את הצעתם.
זהו שלב קריטי שבו ניתן לנסות להשיג את הדירה במחיר תחרותי.
- אם יש מספר הצעות, כונס הנכסים עשוי להזמין את המציעים לשפר את הצעתם.
- חתימה על הסכם רכישה
- אם הצעתך התקבלה, תוזמן לחתום על חוזה המכר.
חשוב שעורך הדין שלך יעבור על תנאי החוזה, מכיוון שלא תמיד מדובר בחוזה סטנדרטי, וייתכנו בו תנאים מגבילים.
- אם הצעתך התקבלה, תוזמן לחתום על חוזה המכר.
- תשלום והעברת בעלות
- יש לשלם את מלוא התמורה ולהשלים את כל המסמכים הנדרשים לרישום הדירה על שמך בטאבו או רשם המקרקעין.
הכונס אחראי להעביר לך את הזכויות בנכס לאחר השלמת התשלום.
- יש לשלם את מלוא התמורה ולהשלים את כל המסמכים הנדרשים לרישום הדירה על שמך בטאבו או רשם המקרקעין.
3. יתרונות וחסרונות של רכישת דירה מכונס נכסים
יתרונות
- מחיר מוזל: פעמים רבות הדירות נמכרות במחירים נמוכים משווי השוק, שכן המטרה היא למכור אותן במהירות.
- מכירה מהירה: הליך הרכישה לעיתים מהיר יותר ממכירה רגילה, מאחר שהכונס מעוניין לסיים את התהליך בהקדם.
- הגנה משפטית: כונס נכסים פועל תחת פיקוח של בית המשפט, מה שמבטיח שקיפות רבה יותר בתהליך.
חסרונות
- מצב פיזי של הנכס: לא תמיד ניתן להיכנס לדירה לבדוק את מצבה, ולעיתים נדרש שיפוץ משמעותי.
- חובות והתנגדויות: ייתכן והדיירים הקודמים יסרבו להתפנות או יש חובות נוספים על הנכס שלא כוסו בתהליך (כמו חובות ועד בית).
- תנאי מכירה קשיחים: הכונס לעיתים אינו מוכן לשאת ולתת על תנאי המכירה, ולכן יכולת המיקוח מוגבלת.
4. מה חשוב לבדוק לפני רכישה?
- מצב משפטי של הנכס: וודא שאין שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג' שעשויים לעכב את העברת הבעלות.
- בדיקת חובות: עורך דין יכול לבדוק אם יש חובות ארנונה, מים או חשמל על הדירה שעלולים ליפול על הרוכש.
- הערכת שמאי: מומלץ לשכור שמאי מקרקעין שיבדוק את שווי הדירה לפני הגשת הצעה, כדי לוודא שההצעה שלך ריאלית.
5. האם מומלץ להיעזר בעורך דין?
כן, מומלץ בחום להיעזר בעורך דין המתמחה ברכישת נכסים מכונס נכסים מהסיבות הבאות:
- לבצע בדיקות מקיפות על הנכס.
- לנהל את המשא ומתן מול הכונס.
- להבטיח שאין תנאים מקפחים בחוזה.
- לטפל בכל הבירוקרטיה מול הרשויות והטאבו.
רכישת דירה מכונס נכסים בחיפה יכולה להוות הזדמנות מצוינת, אך חשוב לבצע את כל הבדיקות המשפטיות והפיזיות כדי להבטיח שהרכישה תהיה בטוחה ומשתלמת עבורך.
רוצים לדעת עוד? צרו קשר איתנו
או חייגו – 04-8222244
